Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là gì?

Hiện nay, đòn bẩy tài chính là một thuật ngữ đang được sử dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh. Đặc biệt đòn bẩy tài chính được sử dụng rất nhiều trong chuyển nhượng, mua bán bất động sản.

Hiểu một cách chung nhất, đòn bẩy tài chính là việc sử dụng tiền của người khác với mục đích để đem lại lợi nhuận cho mình. Sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý sẽ tạo nên lợi thế kinh doanh, giúp mang lại lợi nhuận lớn, tuy nhiên, nếu vận dụng tốt sẽ gây nên những hậu quả khó lường.

Khái niệm đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính (Financial Leverage – FL) hiểu một cách chung nhất là sử dụng vốn vay để kinh doanh sinh lời thay vì dùng vốn tự có. Có thể hiểu đơn giản là các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ sử dụng vốn vay để đầu tư thay vì sử dụng hoàn toàn vốn tự có nhằm thu về những khoản lợi nhuận lớn hơn.

Công thức tính đòn bẩy tài chính 

Công thức tính đòn bẩy tài chính: Đòn bẩy = Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu. Công thức cụ thể là:

Công thức tính
Công thức tính

Trong đó:

DFL: là độ lớn của đòn bẩy tài chính;

EBIT: là lợi nhuận trước thuế và lãi vay;

EPS: là lợi nhuận của vốn chủ sở hữu.

Để tính đòn bẩy tài chính sau khi có thêm khoản lãi vay phải trả ( I ), ta sẽ được công thức mới:

Công thức tính đòn bẩy tài chính
Công thức tính

Trong đó: 

F: chi phí cố định (không bao gồm lãi vay); 

v: chi phí biến đổi trên 1 đơn vị sản phẩm; 

p: giá bán; 

Q: số lượng sản phẩm;

I: lãi vay phải trả.

Các nhóm chỉ số liên quan

Hệ số nợ/tổng tài sản (Total-Debt-to-Total-Assets Ratio – TD/TA)

Là tỉ lệ đòn bẩy xác định tổng số nợ liên quan đến tài sản, cho phép so sánh mức đòn bẩy được sử dụng giữa các doanh nghiệp khác nhau, được tính bởi công thức: TD/TA = (Nợ ngắn hạn + Nợ dài hạn)/Tổng tài sản. Tỷ lệ này càng cao thì doanh nghiệp có mức độ rủi ro tài chính càng lớn.

Các nhà đầu tư dùng tỷ lệ này để đánh giá doanh nghiệp có đủ tiền để trả các nghĩa vụ nợ hiện tại không; có trả lại được số tiền đầu tư của họ hay không. Nếu như tỷ số này được đánh giá cao, có nghĩa tình trạng khá khả quan. Còn nếu tỷ số thấp, điều này chứng tỏ chưa tận dụng được kênh huy động vốn bằng nợ.

Hệ số nợ/vốn (D/C)

Là hệ số đo lường quy mô tài chính của một doanh nghiệp, phản ánh trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp thì dư nợ chiếm bao nhiêu phần trăm (bao gồm cả nợ ngắn hạn và nợ dài hạn). D/C cung cấp cho nhà phân tích và nhà đầu tư một cái nhìn khái quát về sức mạnh tài chính của doanh nghiệp, cũng như cấu trúc tài chính của doanh nghiệp và làm thế nào để doanh nghiệp có thể chi trả cho các hoạt động.

Sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý tạo động lực lớn cho nhà đầu tư
Sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý tạo động lực lớn cho nhà đầu tư

Doanh nghiệp có tỷ lệ nợ trên vốn cao so với mức bình quân ngành thì doanh nghiệp đó hiện có thể có tình hình tài chính không khả quan, vì các khoản nợ sẽ làm gia tăng gánh nặng cũng như mức độ rủi ro đối với doanh nghiệp.

Hệ số nợ/Vốn chủ sở hữu (D/E)

Là tỷ lệ % giữa vốn doanh nghiệp huy động được bằng việc đi vay với vốn chủ sở hữu bỏ ra. Tỷ lệ này được đưa ra để xem xét nguồn vốn thực có của doanh nghiệp cũng như cách sử dụng có đem lại hiệu quả cao trong suốt một thời gian. Nếu D/E lớn hơn 1 nghĩa là doanh nghiệp đi vay mượn nhiều hơn số với vốn hiện có, doanh nghiệp có thể gặp rủi ro trong việc trả nợ và rủi ro khi có biến động lãi suất ngân hàng.

Tuy nhiên, việc sử dụng nợ cũng có ưu điểm nhất định, đó là chi phí lãi vay sẽ được trừ vào thuế thu nhập doanh nghiệp. Vì vậy, D/E thấp có thể hàm ý doanh nghiệp chịu độ rủi ro thấp trong việc trả nợ nhưng nó cũng có thể chứng tỏ doanh nghiệp chưa biết cách vay nợ để kinh doanh và đặc biệt là khai thác lợi ích của hiệu quả tiết kiệm thuế.

Hệ số đòn bẩy tài chính

Hệ số đòn bẩy tài chính hay còn có thể hiểu đơn giản là tổng tài sản bình quân/Vốn chủ sở hữu bình quân. Hệ số này thể hiện sự liên quan giữa nguồn vốn vay và vốn chủ sở hữu. Lý do sử dụng các chỉ tiêu bình quân là vì số liệu tổng tài sản và vốn chủ sở hữu tại thời điểm cuối kỳ chưa phải là con số đại diện. Tỷ số này thấp, chứng tỏ khả năng tự chủ về tài chính của doanh nghiệp yếu, cho thấy doanh nghiệp chưa biết tận dụng được nhiều lợi thế đòn bẩy tài chính.

Hệ số chi trả lãi vay (Interest coverage ratio)

Là hệ số cho biết khả năng đảm bảo chi trả lãi vay của doanh nghiệp; đồng thời chỉ ra khả năng tài chính mà doanh nghiệp tạo ra để trang trải cho chi phí vay vốn trong sản xuất kinh doanh. Hệ số này được tính bằng cách chia thu nhập của công ty trước lãi suất và thuế (Earnings before interest and taxes – EBIT) trong một khoảng thời gian nhất định cho các khoản thanh toán lãi của công ty đáo hạn trong cùng thời gian.

Hệ số chi trả lãi vay được các nhà phân tích khảo sát để phân tích khả năng thanh toán của doanh nghiệp. Hệ số thanh toán lãi vay càng lớn, thông thường lớn hơn 2 thì khả năng thanh toán lãi vay của doanh nghiệp tích cực hơn và ngược lãi hệ số thanh toán lãi vay càng thấp thì khả năng thanh toán lãi nợ vay của doanh nghiệp thấp.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.